Ринок житлової нерухомості потроху оживає. Це відновлення розпочалось у другій половині 2023 року та, очікувано, продовжується у 2024.
Ринок нерухомості в Україні, як і будь-яка інша сфера ділової активності, залежить від ряду факторів, найважливішими з яких є події на фронті та економічна ситуація в країні.
Суттєвим фактором також є платоспроможність покупців чи орендарів, адже Нацбанк відпустив курс іноземних валют, а ринок праці переживає непрості часи.
Яка зараз ситуація з житлом у Южному, що відбувається з цінами, чи користуються покупці державними програмами та що очікувати наступного року спеціально для сайту Южне.City розповіла рієлтор Агенції нерухомості «Авеню», Ніка Каменчук.
Матеріал створений за участю CFI, Agence française de développement médias, як частина Hub Bucharest Project за підтримки Міністерства закордонних справ Франції.
Як змінився ринок нерухомості в Южному з початком повномасштабного вторгнення росії? Чи спостерігали ви різкий спад, чи, навпаки, ріст бажаючих купити чи зняти житло?
До повномасштабної війни покупців було багато - ніхто не вірив, що життя зміниться настільки стрімко. Обʼєктів до продажу було на ринку мало - одним словом, запропонувати нема чого, а клієнтів море.
Звісно, після 24.02.22 все змінилося. Деякий час реєстри були закриті, тобто угоди купівлі-продажу не проводилися зовсім.
Був дуже великий ажіотаж на оренду житла, бо в нашому регіоні ціни на оренду майже не змінилися, до того ж, багато господарів йшли на поступки людям, що приїхали зі сходу.
Проте, вже в травні реєстри було відкрито і тут стався «бум».
Це був найактивніший період за всі маже 3 роки повномасштабного вторгнення.
Ми не встигали нічого - покази, підготовка до угод, угоди.
Ціни були трошки нижчі за довоєнні, але не значно - різниця у межах 1-3 тис доларів.
Думаю, це повʼязано із тим, що люди мали надію на швидке завершення війни та ще мали збереження.
У цей же час почалися перші виплати родинам за загиблих військових, тож багато хто вирішував житлові проблеми за допомогою грошей, що надані державою.
Та поступово, люди почали зневірюватися - третє літо без моря, збережень не так вже й багато залишилось, а доходи не такі високі. Це спричинило певну кризу. Наразі, ринок чим далі, тим більше «пробиває дно» по цінах. Зараз головний на ринку покупець - покупець диктує ціну, ту ціну, яку він спроможний, або готовий дати, а вже хто з продавців погодився, той і продав, бо ажіотажу з боку покупців нема.
Багато людей виїхало з Южного, особливо в перші дні повномасштабної війни. Чи збільшилась у Вас пропозиція по здачі/продажу квартир і чи є на них попит?
Дуже багато квартир стоїть на продажу саме через те, що люди або вже виїхали або планують переїзд в інший регіон або за кордон.
Якщо пройтись ввечері по місту, можна на власні очі побачити скільки темних вікон - дуже багато людей поїхало з міста.
Натомість, місто поповнюється новими жителями із числа переселенців.
Переселенці - основні покупці/орендарі нерухомості наразі.
Але місцеві теж купують/продають/міняють житло. Не зважаючи на війну, життя триває - питання розширення або навпаки, пошуку більш компактного варіанту житла, розселення - залишаються актуальними для містян.
Також, є категорія людей з інших регіонів, які бажають купити квартиру у моря «на перспективу», бо коли закінчиться війна, ціни тут знов стануть високими.
Чи працюєте з державними програмами "єОселя", "єВідновлення", людьми, які беруть кредити під житло?
Працюємо абсолютно з усіма програмами.
Найпопулярніша зараз - “є Відновлення”.
Чому саме так?
Багато людей із сіл чи маленьких містечок отримують компенсації у розмірі невеликої суми, а більше збережень не мають, тому шукають житло у містах із більш дешевою нерухомістю.
Серед наших покупців жителі з Дніпропетровщини, Миколаївщини, Херсонщини.
Також, працюємо і з іпотекою “єОселя”, проте, витрати на купівлю житла в іпотеку часто лякають людей - розмір переплат та нестабільність економічної ситуації змушує замислитись над ідеєю відкласти купівлю житла до кращих часів.
В Южному продовжують будувати житло, чи є попит на первинний ринок і недобудовані комплекси? Загалом більше людей цікавляться в місті первинним чи вторинним ринком?
Так, будівництва продовжуються, проте, попит на квартири у стані від забудовника практично нульовий.
По-перше, забудовники дискредитували себе простроченими вщент термінами здачі будинків. Зрозуміло, що війна внесла свої корективи, але у потенційних покупців теж є свої інтереси.
По-друге, через просідання вторинного ринку, первинний ринок не може складати адекватну конкуренцію. Якщо 40м2 у забудовника коштує 30 тис, а така сама квартира з ремонтом 32-35 тис, то вибір передбачуваний.
Забудовник не може поставити ціну нижче через подорожчання матеріалів, а люди, здебільшого, не хочуть займатись ремонтами враховуючи нинішні ціни
Квартири у зданих, обжитих будинках у стані від забудовника продаються дешевше на 20-25% від аналогічних варіантів від будівельних компаній. По-факту, такі продавці продають рівно за ту ж ціну, за яку купили колись до повномасштабного вторгнення, у кращому разі.
По-третє, оскільки основна маса покупців - переселенці, то цим людям нема часу робити ремонти. Здебільшого, причиною купівлі житла є втрата власного або неможливість повернутись на рідні землі. Цим людям треба якісь хоч мінімальні побутові умови тут і зараз, саме тому найбільшим попитом наразі користуються дешеві квартири, з ремонтом без наворотів або старим ремонтом, щоб залишались меблі та техніка, ну і, звісно, подешевше.
Наразі, угоди активно проходять по низу ринку. Тобто, купують найдешевші квартири, що відповідають ціні по своєму стану.
Якщо порівняти із довоєнним рівнем, думаю, ціни опустилися приблизно на 20-25% в залежності від сегменту. І кожен наступний сезон ціни знижуються. Навіть якщо порівняти із літом 2023 року, то отримуємо невтішну тенденцію. Ті господарі, що відмовлялися торгуватись до 37 тис у мину році, цього року, в кращому випадку, продадуть за 35 тис.
Які Ваші прогнози щодо розвитку ринку в Южному? Що очікуєте до кінця цього і в наступному році?
Складно давати прогноз через нестабільну зовнішню ситуацію, але, якщо ми умовно приймемо, що нічого не змінюється наступні роки: продовжується війна, відключення світла, обстріли, море в нашому місті закрите, то прогноз буде песимістичним.
Наше місто приваблювало морем. А без моря воно не цікаве інвесторам із великими грошима, роботи в нас не стає більше, тому причин для підвищення цін на нерухомість наразі нема
Які поради Ви б могли дати людям, що хочуть придбати житло в Южному?
Найголовніше зауважити те, що зараз ринком керує покупець. Яку ціну пропонує покупець - за ту і буде продана квартира. Не соромтеся торгуватися, пропонувати свої ціни продавцям, а якщо вам це складно, то ми підкажемо.
