До початку повномасштабної війни в Україні щороку росла кількість новозбудованих житлових будинків і комерційної нерухомості.
За даними Державної служби статистики, У 2019 році було збудовано на 10% більше будинків, ніж у 2018. 2020 рік, незважаючи на світову пандемію, показав зростання на 5% порівняно з попереднім роком. У 2021 році спостерігалося подальше збільшення на 8%. Так само активно і до початку повномасштабної війни забудовувалось Южне.
В попередньому матеріалі ми детально розповідали про те, яка зараз ситуація з введеним в експлуатацію житлом у Южному, первинним та вторинним ринком, що відбувається з цінами, чи користуються покупці державними програмами та що очікувати наступного року.
Спеціально для Южне.City начальник управління архітектури та містобудування Южненської міської ради Сергій Орішака розповів про те, які об’єкти житлової та комерційної нерухомості зараз будуються в Южному та незабаром будуть введені в експлуатацію.
Матеріал створений за участю CFI, Agence française de développement médias, як частина Hub Bucharest Project за підтримки Міністерства закордонних справ Франції.
Яка зараз ситуація в сфері житлового будівництва в Южному?
Із початку війни у нас був виданий лише один дозвіл на введення в експлуатацію житлового будинку - це забудовник “Кокос Авеню”. Нині він перебуває уже на завершальні стадії. Також два житлові будинки були введені в експлуатацію за ці останні 2,5 роки.
У 2021-му році було отримано дозвіл на будівництво ще одного будинку по Приморській, але забудовник поки не починає роботи.
Якщо говорити про загальну тенденцію, то будівництво призупиняється, бо навіть в тих будинках, які були введені в експлуатацію є дуже багато непроданих квартир. Як на мене, то причин 3: купівельна спроможність населення падає, будівельні матеріали дорожчають, і, крім того, через мобілізацію чоловіків, забудовникам в рази важче знайти робітників на свої об’єкти.
Що стосується комерційної нерухомості, то продовжується будівництво апартаментів компанією “Смарт Хауз” вздовж вулиці Іванова та Новобілярської. Якщо говорити загалом про громаду, то в Нових Білярах зараз будується перевалочний комплекс та причал зі складами і залізничною колією. В це будівництво інвестують українські компанії, зареєстровані в Києві.
В Сичавці і Кошарах будуються тільки індивідуальні житлові будинки.
З того, що очікуємо в цьому році - це введення в експлуатацію будинку по Приморській, де замовником є Одеська обласна прокуратура, забудовник “Парус”. Там залишився лише благоустрій та завершення робіт на перших двох поверхах.
Ви згадали про єдиного забудовника, який продовжує будівництво, компанію “СмартХауз”. З чим пов’язуєте те, що цей забудовник лишився на ринку?
Вони будують маленькі смартквартири, тож таке житло виходить дешевше, через малу квадратуру. З іншого боку є й суттєві недоліки: там не можна прописатися, комунальні послуги за комерційним тарифом, а щоб перевести ці апартаменти в житло потрібне або коригування генерального плану міста або в порядку розроблення комплексного плану з коригуванням генерального плану міста Южного. За ці три роки у нас подібних коригувань не було, а останні зміни ми вносили ще у 2008-му році.
Перед повномасштабним вторгненням був введений в експлуатацію комплекс “Хвиля”. Як у них зараз ситуація з торговими площами?
Цьому забудовнику на початку 2022-го року довелось терміново шукати нових орендарів, бо до вторгнення комерційні договори були одні, а після стали, звісно, зовсім інші. Багато орендарів просто відмовились продовжувати співпрацю.
Що стосовно планів забудови другого мікрорайону (пустиря в центрі міста)? Напередодні війни відбулась презентація від забудовника, який планував звести там новий житловий комплекс.
У нас там є забудовник і є від нього комерційні пропозиції. Але зараз у нього основна проблема в тому, що вже є збудовані будинки з ще не проданими квартирами. Причому це навіть будинки, які були збудовані і введені в експлуатацію ще до війни. Тому вони зараз і не хочуть ризикувати і вкладатися в нове будівництво В одному з будинків на Приморській, наприклад, повністю розрахувалися покупці лише за одну квартиру. Решта ж - внесла аванс і на цьому все “заморозилось”. Тому у цього забудовника теж зупинилась друга черга будівництва.
Також забудовник “Южнений електротехнічний завод” планував крім комерційної нерухомості, де у нас розташована клініка “Одрекс”, а також кафе і магазини, збудувати готель в центрі міста. Але це будівництво зараз теж “заморожено”
Чи є зараз певні пільги для переселенців, щоб вони змогли придбати собі житло?
У 2021-му році змінилось законодавство і передбачили, що якщо допомога в придбанні чи фінансування житлового будівництва, то це все передали на МінРегіон і зараз при МінРегіоні є окремі програми, вони співпрацюють з Офісом допомоги молоді в Одеській області і там є пільгові програми на допомогу в придбанні житла. Насправді, з 2014-го року у нас всього кілька сімей переселенців змогли придбати житло в новому мікрорайоні, інші поки орендують.
За програмою “доступне житло” в Южному був збудований будинок для лікарів. Чи діє ця програма зараз?
Будинок для лікарів нам збудував забудовник з метою погасити заборгованість перед бюджетом. Річ в тім, що на той час діяла пайова участь в розвитку інженерно-транспортної інфраструктури міста, яку скасували 01.01.2020 року і у них була заборгованість перед бюджетом. Щоб погасити цю заборгованість забудовник за свій кошт збудував будинок для медпрацівників. Також у нас діяла програма доступного житла. Ми теж подавалися на МінРегіон, проходили відбір, але фінансування від МінРегіону не було, тож місцевий бюджет погашав 30% від вартості квартир, вкладав ці гроші в інженерну інфраструктуру, котельню, благоустрій навколо будинку.
Чи є зараз якісь програми по житлу для військових?
Поки ні, бо з початком війни дуже упали надходження до бюджету розвитку і зараз він увесь іде на ремонт мереж та підготовку до опалювального сезону, зокрема ремонт теплотрас. Зокрема, зараз проходить експертизу та буде замінена теплотраса, яка йде від вулиці Хіміків до ЗОШ №1 та третього дитячого садка, також буде вирішуватись проблема з теплотрасою у дворі Хіміків 18. На наступний рік запланована заміна теплотраси на Хіміків 14.
Основну увагу цього і наступного року будемо звертати на будівництво і ремонт мереж і доріг.
Напередодні війни планувалось будівництво бун і хвилерізв на южненському пляжі. Що зараз з цим проектом?
На сьогодні він “заморожений”, оскільки на пляжі у нас військові, там обладнаний берегозахист. Поки що залишились лише напрацювання, плани, які були до 2022 року. На початку війни у 2022-му році заборону на відвідування пляжу ввела Одеська обласна адміністрація. На початку 2024-го Одеська ОДА передала повноваження районній ОДА. Ми зробили запит, чекаємо на роз’яснення, за яких умов ми зможемо відкрити пляж, бо нам поки-що відмовляють. Відкриті пляжі в Одесі поки-що аргументують тим, що там скрізь є хвилерізи, на які встановлюють сітки, щоб морські міни не прибивало до пляжу.
А як щодо будівництва фонтанів на проспекті? Коли вони запрацюють?
Проспект поки ще не введений в експлуатацію, там відкрите кримінальне провадження, виявлено факти відхилення від проекту, підробка документації. Річ у тому, що по всьому проспекту плитка покладена тонше, ніж було закладено в проекті, фонтани зроблені з порушенням технологій, тому їх поки недоцільно запускати, бо буде велика втрата підготовленої води. Зараз чекаємо завершення роботи правоохоронців, якщо фонтати і будуть запущені, то точно не раніше наступного року.
Довідково: традиційно, інвестори в Україні тяжіють до житлової нерухомості. На це є декілька причин:
- ширший та легший вибір;
- знайти орендарів досить просто;
- в розумінні інвестора-початківця, це найпростіший варіант активу, що за будь-яких умов генеруватиме дохід.
Проте, в останні декілька років забудовники спостерігають тенденцію до збільшення запитів на професійні комерційні приміщення в ЖК. Такі приміщення купують як під оренду та перепродаж, так і для ведення власної справи.
Дедалі більше звертають увагу на комерційні площі й ті інвестори, які мають досвід управління різними видами нерухомості.
Для себе вони відзначають, що мати в портфелі такий актив може бути якщо не вигідніше, то, принаймні, простіше. Тому попит на такі приміщення залишається стабільним, навіть, попри кризи.
